La licitación de referencia
El Ayuntamiento de Torrealba del Campo (ficticio) licita durante 2 años el mantenimiento de las instalaciones de 8 edificios municipales, con 14.780 m² en total. La memoria técnica vale 40 de los 100 puntos.
| Edificio | Superficie | Uso y horario | Instalaciones principales |
|---|---|---|---|
| Casa Consistorial | 2.350 m² | Oficinas con público, L-V 8:00-15:00 | Caldera de gas de 140 kW, climatización VRF de 56 kW, ascensor |
| CEIP Los Almendros | 3.100 m² | 450 alumnos; L-V 9:00-17:00 con comedor | Caldera de gas de 260 kW, ascensor |
| CEIP Las Eras | 2.600 m² | 320 alumnos; mismo horario | Caldera de gas de 200 kW |
| Escuela infantil | 650 m² | 0 a 3 años; L-V 7:30-17:00, cierra en agosto | Caldera mural de 60 kW |
| Polideportivo | 2.900 m² | Pabellón y vestuarios; L-D 8:00-23:00, cierra 15 días en agosto | Caldera de gas de 180 kW, solar térmica, acumulación de agua caliente con retorno |
| Centro cultural | 1.800 m² | Salón de actos y aulas; L-S 10:00-22:00 | Bomba de calor de 95 kW, ascensor |
| Biblioteca | 900 m² | L-V 9:00-21:00 y sábados por la mañana | VRF de 50 kW, ascensor |
| Centro social de mayores | 480 m² | L-D 10:00-20:00 | Bomba de calor de 28 kW |
El inventario incluye 124 extintores, 26 bocas de incendio equipadas (BIE), 6 centrales de detección y 418 luminarias de emergencia. Los 4 ascensores tienen contrato propio con su conservadora. El Ayuntamiento cede un local de 20 m² en el polideportivo como taller.
| Criterio | Puntos | Apartado de la memoria |
|---|---|---|
| Plan de mantenimiento preventivo | 12 | 1 |
| Mantenimiento correctivo: organización y tiempos de respuesta | 8 | 2 |
| Mantenimiento técnico-legal | 6 | 3 |
| Organización del servicio y medios | 7 | 4 |
| Registro de actuaciones e informes | 4 | 5 |
| Propuesta de eficiencia energética | 3 | 6 |
| Total | 40 |
Los otros 60 puntos van en el sobre C y se calculan por fórmula: el precio (50) y una bolsa de horas gratuitas de oficial (10). Incluir cualquiera de esos datos en la memoria es causa de exclusión, y la oferta con menos de 20 puntos en la memoria no pasa a la fase siguiente.
Formato exigido: máximo 30 páginas A4 a una cara sin contar portada e índice, Arial 11 e interlineado 1,5. Las páginas que sobren no se valoran.
1. Plan de mantenimiento preventivo
Responde al criterio 1 del pliego (12 puntos).
Cada equipo tiene su gama de revisión, con la periodicidad del reglamento o la del fabricante si es más exigente, y el calendario deja los trabajos molestos para cuando el edificio está vacío.
Días 1 a 60: damos de alta cada equipo en nuestro programa de gestión del mantenimiento (GMAO), con una etiqueta QR, y entregamos un informe de estado inicial de los 8 edificios con fotos y deficiencias priorizadas.
| Sistema | Operaciones principales | Periodicidad | Quién |
|---|---|---|---|
| 4 calderas de más de 70 kW | Quemador, seguridades, vaso de expansión, humos | Mensual en temporada (todo el año en el polideportivo, que produce agua caliente); análisis de combustión, cada 3 meses | Oficial calefactor |
| Bomba de calor del centro cultural y VRF de la Casa Consistorial | Filtros, refrigerante, baterías | Mensual en temporada | Técnico frigorista |
| Equipos de 70 kW o menos | Generador y unidades interiores | Anual, antes de su temporada | Calefactor o frigorista |
| Solar térmica del polideportivo | Captadores, purgado, anticongelante | 2 veces al año | Oficial calefactor |
| Baja tensión y alumbrado de emergencia | Cuadros, diferenciales, tierras, autonomía | Trimestral; tierras y termografía, anual | Oficial electricista |
| Protección contra incendios | Extintores, BIE, centrales, detectores | Trimestral a quinquenal (apartado 3) | Electricista y técnico de PCI |
| Fontanería y edificio | Grupos de presión, cubiertas, puertas de evacuación | Trimestral; cubiertas, semestral | Ambos oficiales |
| Periodo | Trabajos | Edificios |
|---|---|---|
| Septiembre | Arranque y prueba en caliente de la calefacción | 5 edificios con caldera |
| Octubre y abril | Cubiertas, canalones y sumideros | Los 8 |
| Marzo | Desinfección del agua | Casa Consistorial, centro cultural, biblioteca y centro de mayores |
| Mayo | Arranque de la refrigeración | Casa Consistorial, centro cultural, biblioteca y centro de mayores |
| Julio | Revisión a fondo y desinfección del agua; medición de tierras con el terreno seco | Colegios; tierras, los 8 |
| Agosto | Revisión a fondo y desinfección del agua | Escuela infantil y polideportivo, cerrados |
Reglas fijas: cada edificio recibe al menos una visita preventiva a la semana; en los colegios no se corta ningún suministro entre las 8:30 y las 17:00 en días lectivos; en la biblioteca, los trabajos con ruido se hacen antes de las 9:00.
2. Mantenimiento correctivo
Responde al criterio 2 del pliego (8 puntos).
Todo aviso tiene número, prioridad y plazo desde que entra, y en una emergencia hay un técnico en el edificio en 1 hora, cualquier día del año.
| Prioridad | Ejemplos | Llegada | Resolución |
|---|---|---|---|
| Emergencia | Inundación, corte eléctrico general, olor a gas, salida de evacuación bloqueada | 1 hora, 24 horas al día | Puesta en seguridad al llegar; solución provisional en 4 horas |
| Urgente | Aula o vestuario sin calefacción ni agua caliente, aseos fuera de servicio | 4 horas | 24 horas |
| Ordinaria | Grifo que gotea, luminaria fundida, persiana rota | 48 horas | 5 días hábiles |
| Programada | Repuesto especial o trabajo con corte de suministro | 48 horas | Fecha acordada, en 15 días como máximo |
En temporada de calefacción, una avería que deje sin calor la escuela infantil o un colegio se trata siempre como emergencia.
Cómo se gestiona un aviso:
- El responsable de cada edificio avisa desde la aplicación del GMAO o por el teléfono de 24 horas.
- El jefe de servicio, o el técnico de guardia, asigna la prioridad en 15 minutos.
- El técnico registra su llegada con el QR del edificio.
- Cierra el aviso con foto, materiales y horas, y lo firma el responsable del edificio.
- Si un equipo falla 3 veces en 30 días, analizamos la causa y cambiamos su gama preventiva.
Repuestos: en el taller del polideportivo guardamos los que más paran un edificio: circuladores, piezas de quemador, diferenciales, tubos LED y barras antipánico. Lo que excede una reparación, como cambiar una caldera, lo comunicamos en 48 horas con fotos y alternativas.
3. Mantenimiento técnico-legal
Responde al criterio 3 del pliego (6 puntos).
Ninguna instalación llega a un vencimiento legal sin aviso: el calendario está en el GMAO desde el primer mes y avisamos al responsable del contrato 3 meses antes.
Las revisiones obligatorias las hacemos nosotros, como empresa habilitada. Las inspecciones las hace el organismo de control o la entidad que elige el Ayuntamiento: preparamos la documentación, acompañamos al inspector y corregimos los defectos de nuestro alcance en 30 días.
| Instalación | Norma | Lo que hacemos | Inspección periódica |
|---|---|---|---|
| Térmicas: 5 de más de 70 kW y 3 menores | RITE (RD 1027/2007), art. 26-28 e IT 3 | Mensual en las de más de 70 kW y anual en el resto (IT 3.3); rendimiento cada 3 meses (IT 3.4); certificado anual en las 5 de más de 70 kW (art. 28) | Eficiencia energética cada 4 años en las 5 mayores, por entidad habilitada (art. 31 e IT 4.3) |
| Protección contra incendios | RD 513/2017, art. 21 y anexo II | Tablas I y II, de trimestral a quinquenal, con retimbrado de extintores; actas firmadas | Cada 10 años, por organismo de control, en 6 edificios; escuela infantil y centro de mayores, exentos por su superficie y por no tener zonas de riesgo especial alto ni de almacén (art. 22.2) |
| Baja tensión | REBT (RD 842/2002), art. 20 e ITC-BT-18 | Cuadros y diferenciales; tierras cada año, en época seca | Cada 5 años, por organismo de control, por ser de pública concurrencia (ITC-BT-05 y 28) |
| Agua sanitaria | RD 487/2022, art. 8 y anexos IV y V | Plan de prevención y control de la legionela (PPCL) de cada edificio | Control oficial de la autoridad sanitaria |
| 4 ascensores | ITC AEM 1 (RD 355/2024) | Fuera del contrato: su conservadora los revisa cada mes (art. 5.4); archivamos los boletines | Cada 2 años, por organismo de control (art. 11.4) |
| Control | Polideportivo | Otros 7 edificios |
|---|---|---|
| Temperatura en acumuladores (60 °C o más) y retorno (50 °C o más) | Diaria, con registro automático | — |
| Purga del fondo de los acumuladores | Semanal | — |
| Apertura de grifos y duchas de poco uso | Semanal | Semanal |
| Revisión de grifos y duchas, en muestra rotatoria (en el polideportivo, con agua caliente a 50 °C o más) | Mensual | Mensual |
| Análisis de Legionella en laboratorio acreditado | Trimestral | Trimestral |
Los otros 7 edificios no acumulan agua caliente. La desinfección anual de los 8 la hace una empresa inscrita en el Registro Oficial de Establecimientos y Servicios Biocidas (art. 16.3), y 15-30 días después se repite el análisis (anexo V).
4. Organización del servicio y medios
Responde al criterio 4 del pliego (7 puntos).
Dos oficiales residentes cubren los 8 edificios de 7:00 a 20:00 de lunes a viernes, y una guardia de 4 técnicos cubre el resto de horas los 365 días.
| Puesto | Perfil | Dedicación | Funciones |
|---|---|---|---|
| Jefe de servicio | Ingeniero técnico industrial, 10 años en edificios públicos | 12 horas semanales | Interlocutor único del responsable del contrato; prioriza avisos y firma los informes |
| Oficial fontanero-calefactor | Carné profesional de instalaciones térmicas (art. 41 RITE) y cualificación SEA492_2 de legionela | 40 horas, L-V 7:00-15:00 | Calderas, agua sanitaria y avisos de mañana |
| Oficial electricista | Formado en protección contra incendios | 40 horas, L-V 12:00-20:00 | Baja tensión, revisiones trimestrales de PCI y avisos de tarde |
| Técnico frigorista | Certificado para manipular gases fluorados | Visitas programadas | Bombas de calor y VRF |
| Técnico de PCI | De nuestra empresa mantenedora habilitada | Campaña anual | Operaciones anuales y quinquenales |
Los turnos se solapan de 12:00 a 15:00 para los trabajos que exigen dos personas.
| Tarea | Horas |
|---|---|
| Preventivo programado | 38 |
| Correctivo y avisos | 30 |
| Controles de legionela | 6 |
| Registro en el GMAO y coordinación | 6 |
| Total | 80 |
Guardia: un técnico localizable con furgoneta-taller de 20:00 a 7:00 entre semana y 24 horas en fines de semana y festivos. Rota cada semana entre los 2 oficiales y 2 técnicos de nuestra delegación, a 25 minutos, que conocen los 8 edificios.
Sustituciones: los dos oficiales nunca coinciden de vacaciones, y el suplente hace antes 2 jornadas de acompañamiento por los edificios. Una baja imprevista se cubre el mismo día con uno de los 6 oficiales polivalentes de la delegación.
Coordinación:
- Cada lunes a las 8:30, llamada de 15 minutos con el responsable del contrato: avisos y agenda de plenos, actos y competiciones.
- Cada mes, reunión con el informe e inspección conjunta del edificio que elija el Ayuntamiento.
- En septiembre, reunión con cada colegio y con la escuela infantil para fijar el calendario del curso.
Medios: 2 furgonetas-taller, analizador de combustión, cámara termográfica, telurómetro y detector de fugas.
5. Registro de actuaciones e informes
Responde al criterio 5 del pliego (4 puntos).
Todo lo que hacemos queda en el GMAO, y el Ayuntamiento lo consulta en tiempo real, sin esperar al informe mensual.
- Cada orden de trabajo guarda equipo, fecha, técnico, horas, materiales y fotos.
- El responsable del contrato y cada edificio tienen acceso para avisar y ver el estado.
- Ahí van los registros reglamentarios, que se conservan al menos 5 años: operaciones térmicas (art. 27 RITE), actas de protección contra incendios (art. 21 RD 513/2017) y PPCL (art. 8 RD 487/2022).
- Los datos son del Ayuntamiento y se le entregan al terminar.
| Informe | Cuándo | Contenido |
|---|---|---|
| Estado inicial | Día 60 | Inventario, estado de cada instalación y deficiencias priorizadas |
| Mensual | Antes del día 10 | Preventivo hecho y pendiente, avisos y plazos, consumos |
| Anual | Meses 12 y 24 | Estado de las instalaciones, certificados del RITE y propuesta de inversiones |
| Indicador | Objetivo |
|---|---|
| Preventivo programado hecho en el mes | 98 % o más |
| Emergencias con técnico en el edificio en 1 hora | 100 % |
| Urgentes resueltas en 24 horas | 95 % o más |
| Ordinarias resueltas en 5 días hábiles | 90 % o más |
6. Propuesta de eficiencia energética
Responde al criterio 6 del pliego (3 puntos).
Medimos el consumo de cada edificio desde el primer mes y aplicamos ajustes sin inversión; las inversiones las presentamos estudiadas, para que decida el Ayuntamiento.
El RITE ya pide seguir el consumo de las instalaciones de más de 70 kW (IT 3.4.4); nosotros lo hacemos en los 8 edificios.
| Medida | Edificios | Cómo se comprueba |
|---|---|---|
| Lectura mensual de gas, electricidad y agua, por m² y grado-día | Los 8 | Informe mensual |
| Horarios y curvas de calefacción ajustados al calendario escolar, a los cierres y a la temperatura exterior | Colegios, escuela infantil y polideportivo | Horas de funcionamiento |
| Consignas de 21 °C en calefacción y 26 °C en refrigeración (IT 3.8 del RITE) | Casa Consistorial y centro cultural | Registro de temperaturas |
| Estudio de sustitución por LED, con ahorro y plazo de retorno | Los 8 | Informe en el mes 6 |
Objetivo: reducir un 6 % el consumo de gas por grado-día en el segundo año respecto al primero.
Por qué esta memoria puntúa
- Preventivo real (criterio 1): cada gama sale del reglamento o del fabricante, y el calendario sigue el uso de cada edificio.
- Correctivo medible (criterio 2): plazos por prioridad, con ejemplos de estos edificios y hora de llegada registrada.
- Técnico-legal sin confusiones (criterio 3): separa lo que revisa la empresa habilitada de lo que inspecciona el organismo de control, y cita la norma vigente, como el RD 355/2024 de ascensores.
- Cifras que cuadran (criterios 4 y 5): 80 horas repartidas, turnos solapados e indicadores con objetivo, sin ningún dato del sobre C.